10 raisons de ne pas investir dans l’immobilier
Tous les acteurs impliqués dans ce domaine, à partir du petit investisseur immobilier et jusqu’aux organisations gouvernementales, vont vous expliquer qu’il est bien et rentable d’investir dans l’immobilier et qu’il s’agit de la façon la plus facile de faire de l’argent.
Le message d’aujourd’hui offre 10 raisons de ne pas investir dans l’immobilier
1. Blocage du capital liquide
Cash is king. Vous ne pouvez pas investir dans l’immobilier avec 2000 $. Si vous achetez une maison ou multiplexe à 500 000 $ cette transaction va bloquer jusqu’à 20% ou plus de vos liquidités ce qui peut représenter jusqu’au 100 000$.
Même si vous prêtez cet argent à partir des sources alternatives ou si vous avez l’argent liquide dans votre poche (ce dont la plupart des mortels ne rêvent même pas), ce prêt constitue une charge importante sur le niveau d’endettement de la personne, ce qui peut bloquer les investissements suivants.
Il existe différentes façons de compenser cette problématique et de récupérer cet argent via des lignes de crédit par exemple, mais essentiellement c’est de l’argent coincé dans l’investissement, surtout si le marché du logement stagne ou diminue en valeur.
2. Mauvais score de crédit
Si vous investissez dans l’immobilier, il est presque certain que vous aurez recours à des prêts bancaires. Chaque investissement peut conduire à une diminution de la capacité d’emprunt et une diminution du score de crédit et c’est normal. Vous pouvez être surpris d’apprendre que votre demande pour acheter une banale laveuse sera refusée.
Votre argent bloqué dans un mauvais investissement deviendra un poids insurmontable et il sera difficile de retrouver les liquidités nécessaires ce qui va vous forcer d’utiliser des lignes ou des cartes de crédit.
3. Mobilité réduite
Nous apprécions l’investissement dans la brique et le sentiment de stabilité donné par un tel investissement, tangible : des briques et du béton. Cet avantage peut devenir un inconvénient si vous voulez être mobile si vous voulez vendre rapidement ou si vous êtes inflexible sur votre prix de vente. Il pourrait être difficile de se débarrasser d’un actif et vous pouvez être contraint de vendre à perte, surtout si l’investissement n’a pas été bien pensé dès le début et l’option de vente à court terme n’a pas été prise en compte.
4. Augmentation lente de la valeur de la propriété
En fonction des conditions économiques ou des mesures implantées par les divers paliers de gouvernement, le marché du logement peut stagner ou même diminuer dans certaines conditions, il faudra du temps pour que vous puissiez récupérer votre investissement dans un cycle ascendant qui tarde d’arriver.
Il est mieux d’être créatif et de trouver les modalités d’augmenter la valeur de votre immeuble sans attendre le marché immobilier.
5. Il faut avoir des connaissances importantes dans le domaine
Il y a certaines personnes qui dissent que les investissements immobiliers sont très simples, en réalité, il s’agit d’un investissement comme toutes les autres: il faut du temps, le dévouement, le savoir-faire et un cercle d’amis, de partenaires, des clients pour que la roue soit mise en mouvement.
6. L’immobilier exige du jus de bras
Pour un flip ou une gestion des propriétés, on a besoin des travailleurs qualifiés capables d’exécuter de grands travaux de construction. La reconstruction d’un toit, la rénovation d’un appartement ne sont pas de jobs pour les mains délicates. Si vous n’êtes pas familier avec le domaine de la construction et si vous êtes toujours obligé d’engager des sous-traitants, votre marge de profit peut tomber rapidement à zéro ou même négative. Vous devez bien évaluer les coûts et disposer d’une marge de manœuvre confortable dans votre projet de transformation ou gestion, pour ne pas mettre la main à la pâte.
7. L’immobilier exige du temps
On dit que l’investissement immobilier est un investissement passif. Cette affirmation est généralement fausse. Il faut du temps, surtout si vous gérez vous-même les propriétés. Si vous embauchez une société de gestion, vous devez avoir quand même des bonnes connaissances et il faut que l’investissement soit bien rentable pour se permettre de payer tout ce beau monde.
8. Il vous faut un bon départ
Dans l’investissement immobilier, il est absolument nécessaire d’avoir une vision à long terme. Sans cette vision, vous êtes perdu. Vous devez acheter une propriété à des prix nettement inférieurs et avec des marges de rentabilité minimale. Il y a des seuils minimaux que vous ne devez pas descendre sans risquer un «flop».
Dans une marche immobilière en difficulté, il est parfois plus difficile de trouver la perle rare. Vous devez être créatif et aller ce kilomètre extra pour la trouver.
Une autre possibilité est de savoir très bien comment la propriété peut être convertie pour générer des revenus futurs. Sans cette vision, vous serez bloqué et si vous comptez beaucoup seulement sur l’augmentation du marché vous pourriez être déçu, surtout à court terme.
9. La maison personnelle n’est presque jamais un investissement rentable en raison des coûts associés
Dans le meilleur des cas, vous allez récupérer une partie de votre argent, mais il faut avoir toujours une vision à long terme. Il y a aussi des solutions pour s’en sortir et faire avaler la pilule comme la fameuse manœuvre de Smith.
Mais le plaisir et le confort de notre maison sont difficiles à estimer pour certaines personnes.
10. Tout le monde veut un morceau de la tarte
Le domaine immobilier est de plus en plus spécialisé avec beaucoup d’intervenants impliques dans une transaction immobilière. (Notaires, courtiers immobiliers ou hypothécaires, inspecteurs, entrepreneurs, architectes ou ingénieurs, arpenteurs, etc)
Tout ce monde doit être payé bien sûr.
Et la cerise sur le gâteau, les gouvernements à tous les niveaux (provincial, municipal) veulent également une partie du gâteau de sorte que vous payez des impôts, la taxe de bienvenue, les taxes municipales ou scolaires et même les impôts sur le gain en capital ou l’impôt sur le profit.
D’où le besoin d’avoir une marge de manœuvre importante pour rentabiliser votre investissement immobilier.
Stay safe in investments!
Emil Botezatu, ing
Building consultant
514-686-1075
inspecteur@batimentaplus.com