Bonjour,
Saviez vous qu’un appel a votre inspecteur AVANT de signer une promesse d’achat peut régler beaucoup des problèmes?
La transaction immobilière implique beaucoup d’argent pour tous les parties impliques (acheteur, vendeur) et souvent l’inspection pré-achat à un rôle décisif.
Souvent la transaction s’arrête à cette étape et la transaction ne se réalise pas.
Il y a des trucs que je vais partager avec vous et vous pouvez faire en sorte que l’inspection soit juste une étape et non pas la fin de la transaction.
Une étude fait en 2012 par L’ACQC (L’Association des consommateurs pour la qualité en construction) dit que – «Les clients ne lisent pas le rapport d’inspection avant d’acheter les immeubles, ni après… Le client ne suit pas les recommandations de l’inspecteur. Le client est mal conseillé par son entourage. Le client ne participe pas assez lors de l’inspection, et ne prend pas de notes des problèmes.»
OUPS!!!!
Commençons par le début.
#1 – Déclaration du vendeur
Ce document a une importance considérable sauf que souvent il n’est pas rempli selon les critères des inspecteurs en bâtiment. Il s’agit d’une déclaration au meilleur des connaissances des vendeurs et souvent une situation avec laquelle le vendeur a composé plusieurs années peut être inacceptable pour l’acheteur ou pour l’inspecteur.
A partir des réservoirs de mazout enfuit et jusqu’à l’amiante dans le grenier les situations peuvent être diverses et il est raisonnable de penser qu’un acheteur va être averti par son inspecteur concernant ces problématiques.
Est-ce que l’acheteur peut gérer ces nouvelles sur le champ? Il faut mieux l’informer avant.
Et précisément à cause de cela, vous ne pouvez pas supposer que tout est beau seulement parce que le vendeur a dit une ou l’autre.
Si les conditions sont favorables, une infiltration d’eau peut se produire même si le vendeur a déclaré qu’il n’a jamais eu des infiltrations d’eau.
#2- Vieilles maisons
Il sera intéressant d’informer les clients et les acheteurs potentiels que le premier indicateur de l’inspecteur est l’année de construction de la maison.
Pour tous les éléments qui ont dépassé leur durée de vie l’inspecteur proposera des actions supplémentaires selon l’item inspecté.
Voir quelques exemples :
a) L’inspections ou tests supplémentaires (caméra, tests de laboratoire, test environnemental)
b) une expertise supplémentaire destructrice (pour le drain français par exemple), appel à un spécialiste éventuellement pour valider que l’élément est encore fonctionnel.
c) le remplacement éventuel des éléments dont nous ne pouvons pas déterminer avec précision l’état mais nous connaissons l’âge (réservoir enterrée de mazout, drain français etc.)
Exemples: Un «drain français» de plus de 30-40 ans. Il n’y a personne qui pourra vous assurer de son bon fonctionnement, sans inspections supplémentaires. L’acheteur est-il prêt à passer une autre inspection de 200 à 300 $ pour une inspection par camera ou pour creuser et réaliser une expertise destructive? Il serait peut-être intéressant si le vendeur peut fournir toutes ces informations. Le problème est qu’un drain français de plus de 30 à 40 ans peut ne pas être fonctionnel, mais il peut y avoir des exceptions.
Malheureusement personne ne garantira si ’il ne peut pas voir exactement.
Donc, si ‘il n’y a pas d’informations précises, l’inspecteur avertira que l’élément est rendu à la fin de sa vie utile, le client acheteur peut facilement identifier des milliers de $ pour pallier cette problématique. Est-il prêt à en assumer les coûts?
Dans ce cas, l’inspecteur ne peut pas écrire seulement comme que le drain français n’a pas pu être inspecté.
La jurisprudence montre que l’inspecteur est tenu d’avertir l’acheteur d’un défaut “potentiel”, même si le défaut n’a pas eu lieu mais qu’il est susceptible de se produire.
Oups !!!
#3 – Matériaux interdits et les contaminants
Concernant l’amiante et les autres contaminants, l’inspecteur recommandera des tests supplémentaires, test de laboratoire pour confirmer la présence de l’amiante, teste environnementaux dans le cas d’un réservoir enfuit dans sol etc. Les recommandations d’enlèvement sont fréquentes pour la tranquillité d’esprit de tout le monde.
L’acheteur devra gérer ces éléments lors de l’achat de la maison, mais aussi il va être obligé de fournir les informations aux futurs acheteurs s‘il va vendre sa maison dans l’avenir.
Je pense que tout le monde est intéressé à régler ces situations de maintenant.
L’inspecteur n’a pas le choix que d’informer le client sur les conséquences d’une telle situation.
Si le client est mis en garde par son courtier et il accepte les risques avant l’inspection cette transaction immobilière peut se concrétiser.
Sinon, l’acheteur peut refuser éventuellement de poursuive son achat suite à la découverte de tels contaminants et ce n’est pas la faute de l’inspecteur.
#4 – Les anciens équipements
Les compagnies d’assurance ne voudront plus vous assurer pour des dégâts causées par un chauffe-eau plus vieux de 10 ans. Il peut vous coûter plus si vous avez des panneaux électriques avec des fusibles ou de filage en aluminium, ou si la maison que vous achetez est très très vieille.
L’inspecteur doit vous informer. Qui d’autre va le faire? Les tests supplémentaires pour des conduits de drainage en fonte, l’inspection supplémentaire pour le filage en aluminium, les recommandations pour la mise à niveau des panneaux électriques à fusibles doivent être prévus dans le rapport de l’inspecteur sinon la transaction peut échouer suite à l’inspection. Et ce n’est pas la faute de l’inspecteur.
# 5 – La capacité à gérer une propriété
Ça vous arrive parfois d’avoir des clients qui ne sont pas précis dans ce qu’ils veulent, ou qu’ils ne peuvent pas se décider? Des clients qui veulent acheter une maison et qu’ils fassent une promesse sans mettre en vendre leur maison actuelle?
Beaucoup des clients font souvent des promesses fondées sur une impulsion, sur un coup de foudre, sans penser aux conséquences.
Certains clients sont déjà “prêts” à refuser la maison même avant l’inspection. Une fois les calculs faits à la maison ils réalisent qu’il n’ont pas d’argent pour les éventuelles réparations.
Ces clients vont rejeter la transaction suite à l’inspection et non ce n’est pas la faute de l’Inspecteur.
Le courtier immobilier doit connaitre la marge de manœuvre de son client et connaitre aussi sa capacité de gérer les implications d’acheter une vielle maison.
Dépenser 5000-10 000 $ en réparations et mise à niveau pour une maison de 300 000 à 400  000 $ c’est NORMAL , mais pour la personne qui manque de ces fonds il s’agit d’un facteur négatif majeur et un motif important de refuser la maison après inspection.
Plusieurs tentent de négociations et le vendeur n’est pas nécessairement d’accord à diminuer le prix.
Et Non, encore une fois ce n’est pas la faute de l’inspecteur!
Vous pouvez obtenir des informations utiles si le client acheteur contacte un inspecteur avant que la promesse d’achat soit signée.
Selon mon expérience personnelle l’étape de l’inspection devient beaucoup plus une étape et non pas la fin d’un transaction.
Stay safe in investments!
Emil Botezatu, ing
inspecteur@batimentaplus.com
514-686-1075